부동산 강제경매 > 요건사실
- 민사집행법상 집행권원
- ① 판결(확정된 종국판결, 가집행선고 있는 종국판결)
- ② 소송상화해조서, 청구인락조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정
- ③ 공정증서(강제집행의 승낙취지가 적혀 있는 것)
- 민사집행법 이외의 법률상 집행권원
- ① 조정조서, ② 조정에 갈음하는 결정, ③ 확정된 이행권고, ④ 배상명령(소송촉진등에 관한 특례법 제34조 제1항)
- 집행권원상 당사자와 경매신청 채권자 및 채무자의 동일성확인(주민등록등본 및 주민등록초본 첨부)
- 수개의 집행권원이 존재하는 경우 어느 집행권원에 의하여 청구하는지를 확인(신청서에 “....화해조서 중 화해조항 제○항”으로 기재)하고, 기한부 채권의 경우 기한이 도래하였는지, 조건부인 경우 조건이 성취되었는지 여부 확인(담보제공의 증명서, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공, 내용증명 등 기타 서류 첨부)
- 소액사건의 이행권고결정정본이나 확정된 지급명령정본에 의한 강제집행에는 집행문, 송달증명, 확정증명의 첨부가 필요 없으나 이러한 경우에도 집행에 조건이 붙거나 당사자의 승계가 있는 경우 집행문을 부여받아야 함
- 집행권원이 성립한 후에 당사자의 승계가 있어 승계인(예, 원고의 상속인)이 또는 승계인에 대하여(예, 피고의 상속인) 강제집행을 하려면 승계집행문을 부여받아야 강제집행 가능
- 담보제공을 조건으로 가집행을 선고한 경우에는 채권자가 담보를 제공한 증명서류 (공탁증명서 기타 법원의 담보제공증명서)를 제출하여야 하고, 그 등본을 집행개시 전 또는 동시에 채무자에게 송달하여야 함
- 집행이 채권자의 담보제공 이외의 조건이 달린 경우 또는 집행권원에 표시된 자 이외의 자(승계인)를 위하여 또는 그 자에 대하여 집행문을 부여하는 경우 (승계집행문)에는 집행권원 외에 이에 부기한 집행문을 집행개시 전 또는 동시에 채무자 및 승계인에게 송달하여야 하고 이 경우 채권자는 증명서로써 조건의 이행사실 또는 승계사실을 증명하여야 하고 이는 각 송달되어야 함
- 목적부동산은 채무자의 소유이어야 하며, 등기부에 채무자의 명의로 등기되어 있거나 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있어야 함
- 토지의 정착물 중에서 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 돌담, 논두렁, 도랑 등은 토지와 운명을 같이 하기 때문에 독립하여 경매의 대상이 되지 아니하고 낙찰자에게 소유권 이전됨
- 수목 중에서 명인방법을 갖춘 수목의 집단과 소유권보존등기가 되어 있는 수목만이 독립하여 경매의 대상이 됨
- 건물이 독립된 부동산으로 인정되어 경매의 대상이 되려면 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 갖추어져 있어야 함(대법원 2000다51872)
- 압류가 금지된 부동산에 대한 경매신청은 각하. 즉 학교법인이 학교교육에 직접 사용하는 교지, 교사 등 재산(사립학교법 제28조 제2항, 동법시행령 제12조)과 국가유공자등예우및지원에관한법률에 의한 대부금으로 취득한 부동산은 매도하거나 담보로 제공할 수 없어 강제집행의 대상이 되지 아니함(대법원 72마330)그러나 주무관청의 허가를 얻지 않으면 처분할 수 없는 학교법인의 기본재산(사립학교법 제28조 제1항), 사찰소유의 부동산(전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제9조)의 경우 주무관청의 허가는 소유권취득요건에 불과하여 경매신청은 가능하나 낙찰자에게 일정한 제한이 있음(2002두3669)
- 목적부동산이 공장재단이나 광업재단을 구성하고 있는 때에는 개별집행이 금지(공장 및 광업재단 저당법 제14조, 제54조)되므로 일괄 경매신청 하여야 함
- 미등기 부동산은 부동산이 채무자의 소유라는 것이 확실하게 입증만 되면 미등기상태에서도 경매 가능함이 원칙다만, 미등기 건물에 대해서는 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서 규정에 의하여 ①건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, ②건물의 지번･구조･면적을 증명할 서류, ③건물에 관한 건축허가(건축신고)를 증명할 서류를 제출하여야 하는데, 건축허가･건축신고를 하지 아니한 무허가건물의 경우 위와 같은 서류를 갖추기 곤란하여 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서규정에 의해서는 경매를 할 수 없음
- 상속등기가 안된 부동산에 대한 경매신청
- 대위에 의한 상속등기를 한 다음에 상속인에 대하여 승계집행문을 부여받아 강제경매 신청
- 상속등기를 하지 않고 강제경매 신청한 경우 즉 경매개시결정 당시에 이미 채무자나 소유자가 사망하였으나 채권자가 이러한 사실을 모르고 강제경매 신청을 하였고 이에 따라 강제경매개시결정이 이루어졌으나 그 이후에 비로소 사망 사실이 밝혀진 경우에는 강제경매개시신청은 각하되고 강제경매개시결정은 취소됨. 사망자를 집행채무자로 하여 강제경매가 진행되어 사망자에게 개시결정이 송달된 것으로 되었다면 그 송달은 무효라 할 것이고 따라서 따로 경매개시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없다.(대법원 91마239)그러나 임의경매의 경우에는 그 소유자의 표시를 상속인으로 경정하면 되는데, 상속인들로 경정 후 상속인들이 모두 상속포기한 경우 상속재산관리인을 선임하여 경매절차를 진행하여야 하며 그러하지 아니하면 부적법 각하됨
- 주택임차인, 근로자가 부동산 강제경매 신청하는 경우
- 주택임차인과 근로자가 집행권원에 의해 부동산 강제경매 신청시 배당요구를 같이 하므로 배당절차에서 우선변제를 받기 위해서 필요서류 구비 여부 확인
- 주택임차인
- 주민등록등본, 확정일자부 임대차계약서 사본
- 임금근로자
- 체불금품확인원, 건강보험자격득실확인서, 국민연금가입증명원, 근로소득세원천징수영수증, 임금대장, 근로자명부