임차권등기명령신청 > 입증자료
- 임차인
- 개인인 경우：자연인인 경우 권리능력이 있어 법률상 당사자가 되나 미성년자나 피성년후견인, 피한정후견인, 피특정후견인과 같은 제한능력자의 경우 일정한 제한이 따르므로 이들이 임대차계약을 체결한 경우 주의
- 법인인 경우：법인의 직원이 주민등록을 한 경우라도 법인은 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없음(대법원 96다7236)
- 임대인
- 일반적인 경우：임대인이 건물주인지 부동산등기사항증명서와 법인등기사항증명서를 확인하고 미등기건물인 경우 건축물대장이나 건축허가서를 확인
- 임대인이 대리인을 통하여 계약한 경우：위임장이나 신분확인을 통하여 진정한 대리계약인지 여부 확인
- 임차건물의 소유권이 변경이 된 경우：현재의 권리자에게 임차권등기명령을 신청하여야 함
- 임대인이 사망을 한 경우：현재의 상속인에게 임차권등기명령을 신청
- 임차보증금：임차보증금의 액수, 차임의 존재
- 주민등록
- 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것임. 전입신고는 임차권등기가 부동산등기사항증명서에 등재될 때까지 계속되어야 하고, 임대차등기신청 후 곧바로 이사나 전출을 하여서는 안됨. 반드시 임차인 본인의 주민등록에 한정이 되지 않고 그 가족이나 임대인의 허락을 얻어 전대한 전차인의 주민등록도 대항력 있는 주민등록으로 인정됨
- 상가건물임대차등기는 주민등록 대신 상가에 대한 사업자등록을 신청한 날짜와 사업자등록증을 첨부함(상가임대차등기가 기재될 때까지 사업자등록 유지)
- 임차인의 착오로 실제 임차건물의 지번과 다르게 전입신고가 되었다가 그 후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제 지번과 맞게 주민등록이 정리되었다면 위 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득하지만 임차인의 전입신고는 올바르게 되었는데 담당공무원이 착오로 주민등록표상에 잘못 기재한 경우는 바로 대항력이 발생되는 것임. 또한 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동 호수를 기재하지 아니하고 그 지번만 신고하여 주민등록된 경우 그 주민등록이 미등기전세권에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없음
- 보증금을 전액 변제를 받지 못한 탓에 새로운 집으로 이사를 하면서 주민등록을 이전하지 않고 건물도 점유(점유의 방법은 일부 가재도구나 짐의 보관 및 잠금장치)하고 있던 중 동사무소에서 주민등록의 일제정리 시 주거하지 않는다고 주민등록을 말소한 경우 이 경우 종국적으로 주민등록이 상실된 경우가 아니라서 대항력이 존재(대구지법 98가합4501). 그러나 최근 하급심 판례는 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인이 임차주택의 경락기일전에 임차주택에서 이사를 하면서 주민등록을 그대로 두고 임차주택의 열쇠를 계속 소지하고 있었던 사실만으로 임차주택부분을 사실상 지배하는 관계에 있다고 하기 어렵다고 판시(대구지법 2005나10249)
- 주택을 임차하여 적법한 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경한 경우 임차인은 주택에 대한 유효한 공시방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 경락인에게 대항할 수 없다고 함(대법원 2000다1549)
- 부동산등기부상‘에이(A)동’이라고 표시된 연립주택의 임차인이 ‘가’동이라고 전입신고를 한 경우 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단(대법원 2002다59351)
- 주거용 건물 여부
- 주거용 건물인지는 건물의 현황, 용도 등에 비추어 일상생활인 주거생활에 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고 등기부나 건축물대장 등 공부상 표시에 의하여 형식적으로 판단하여서는 안됨. 주된 부분이 비 주거용이고 일부를 주거용으로 사용하는 경우는 주택임대차가 아님
- 주택의 인도
- 현실의 인도, 간이인도가 인도에 해당함. 현재 점유상태가 계속 되어야 함
- 확정일자
- 대항력이 있더라도 강제경매나 임의경매, 공매시 후순위권리자나 일반채권자보다 우선변제를 받으려면 확정일자를 받아야 함
- 임대차기간의 만료
- 계약기간의 정함이 없는 주택임대차의 경우：민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 의하여 주택임대차의 임대인에게 계약해지의사를 통보한 후 1개월이 경과하면 종료(다수설)
- 묵시적인 갱신인 경우 임차인이 해지 통지한 후 3개월 경과여부 확인
- 임차인은 기간만료 전 1개월 전에 임대차계약을 해지한다고 통지하여야 하고 임대인은 만료전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 묵시적인 갱신이 됨
- 해지 또는 해제
- 임차목적물에 대한 소유권의 변동과 해지 또는 해제
- 대항력을 갖춘 주택임대차로서 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기한 경우
- 임차목적물이 경매가 개시된 경우
- 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 한 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다(대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결).
- 임차목적물의 사용/수익상 장애와 해지 또는 해제
- 하자의 수선이 불가능하고 임차목적물을 사용/수익할 수 없는 경우라면 임차인이 곧바로 임대차계약 해지
- 수선을 할 수 있더라도 임대인에게 수선을 요구하여도 임대인이 이행하지 않으면 곧바로 임대차계약을 해지(대법원 94다34692)
- 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 하자는 해지사유가 안됨
- 임대인이 근저당권말소약정을 위반한 경우
- 임대인이 특약을 부인하면서 임차인에게 잔금을 먼저 지급할 것을 요구하는 경우에는 임차인은 잔금의 이행제공 없이 임대차계약을 해지
- 기타사유：해지권 유보의 특약, 합의해지, 갱신거절의 의사표시
- 계약해지의 의사표시
- 명확한 의사표시를 하여야 하므로 내용증명을 보내어야 하고 만약 반송이 되면 의사표시를 공시송달로 하여야 함
- 공동임차인 또는 공동임대인인 경우 계약해지의 의사표시는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야(민법 제547조 제1항)하므로 해지의 의사표시 요건사실 확인
- 대항력이 있는 임차인의 배당요구는 계약해지의 의사표시로 봄
- 대항력이 없는 임차인은 양수인에게 대항을 할 수 없으므로 임차권등기를 신청할 수 없음 {학설, 윤경 부동산경매(입찰)의 실무(하)}