임대차종료를 이유로 한 건물인도 > 요건사실
- 임대인
- 부동산등기사항증명서를 통해 임차건물의 소유자 확인(개인, 법인)
- 복수인 경우
- 공유자는 각자 공유물의 보존행위로서 공유물 전체에 대하여 반환청구 가능
- 공유자가 공유물을 임대하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 (2010다37905판결) 임대차 계약 체결은 과반수 지분권자에 의해서 이루어져야 하고 그렇지 않은 경우 다른 지분권자는 보존행위를 근거로 공유물 전부에 대하여 인도청구 가능(93다9392･9408판결)
- 임대인의 사망으로 공동상속인이 임대인이 된 경우
- 임대인이 임대차계약의 종료 후에 사망한 경우
- 공동상속인에게 보증금 중 법정상속분에 따른 금액을 지급할 의무 인정
- 임대인이 임대차계약의 존속 중에 사망한 경우
- 상속인들은 보증금반환채무에 대한 불가분채무를 부담한다고 보아야 할 것(임대차계약의 종료 후에 사망한 경우와 같이 보아야 한다는 반대의견도 있음)
- 임차인
- 임차인이 임대인의 동의없이 임차권양도 또는 전대한 경우：임차인 및 전차인 모두를 상대로 인도청구
- 임차인이 임차기간 중에 사망한 경우：동거가족과 법정상속인이 다른지 확인하고, 다른 경우 공동으로 상속하므로 양측을 모두 피고로 하여야 할 것(주택임대차보호법 제9조 참조)
- 계약기간
- 기간의 정함이 없는 경우 상가임대차는 1년 간주, 주택임대차는 2년 간주, 묵시의 갱신 등
주택임대차보호법 제4, 6조, 상가건물임대차보호법 제9, 10조 참조). 단 상가건물임대차의 경우 주택임대차와 달리 계약갱신요구권이 인정될 수 있음을 고려할 것
- 건물의 일부인 경우 도면 및 면적
- 임차보증금：임차보증금 반환(공탁포함) 여부 확인
- 약정 임료 및 연체, 연체차임을 공제한 나머지 보증금 액수
- 보증금이 모두 공제된 경우 임차인의 점유에 따른 부당이득금청구 여부
- 임차인의 필요비 또는 유익비 지출(유치권항변사유)
- 특별수선충당금：근거법령과 공동주택관리규약 등을 참작하여 구체적, 개별적으로 결정(참조판례：서울지법 2001나45194, 서울지법 2001나56453)
- 임대차 존속기간의 만료
- 임대차에 존속기간이 정하여져 있는 경우에 그 기간의 만료로 임대차는 종료
- 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 상의 임대차의 경우 주택임대차보호법 제6조 제1항 또는 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 따라 임대인이 임차인에게 갱신거절의 의사 또는 계약조건을 변경하여야만 갱신하겠다는 의사를 통지하였다는 사실을 입증하여야 함
- 해지의 통고
- 임대차 기간이 정하여져 있지 않은 경우 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월의 기간이 경과하여야 효력이 발생(민법 제635조).
단 묵시적으로 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 해지의 효력은 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월 후에 발생함(주택임대차보호법 제6조의 2, 상가건물임대차보호법 제10조 제5항 참조)
- 주택임대차보호법은 2년(동법 제4조 제1항), 상가건물임대차보호법은 1년(동법 제9조)의 존속기간을 보장함
- 임대차의 존속기간이 정하여져 있더라도 당사자들이 존속기간 내에 해지할 권리를 보류하였다면 해지의 통고를 통한 임대차계약 해지 가능(민법 제636조)
- 해지
- 차임의 연체
- 2기의 차임액 연체(민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조 제3항)
- 3기의 차임액 연체(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)
- 무단 전대 또는 양도(민법 제629조 제2항)
- 당사자 일방의 채무불이행으로 인한 임대차계약 목적 달성 불능(민법 제544조)
- 공동임차인 또는 공동임대인인 경우 계약해지의 의사표시는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 함(민법 제547조 제1항)