권리금 > 입증자료
- 권리금이란 부동산의 임대차, 전대차 또는 임차권의 양도시에 그에 부수하여 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 임차인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 금전 기타의 유가물
- 주된 발생원인은 장소적 이익의 대가, 시설물의 대가, 허가권의 대가, 기존의 권리금의 대가 등을 들 수 있고, 여러 요인이 복합적으로 작용하여 권리금을 발생시키는 경우도 있음
- 반환약정이 없는 경우
- 임대차 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 정해지므로 그러한 약정이나 상관습이 없었다면 반대되는 사정이 없는 한 권리금을 지급 받았던 임대인으로서는 임차인에게 그 권리금을 반환할 의무를 지지 않는다고 보는 것이 판례의 태도
- 다만 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 잔존기간에 대응하는 부분의 권리금의 반환의무를 짐(대법원 2002다25013)
- 반환 약정이 있는 경우
- 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함(또는 권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 때는 권리금을 임차인에게 변제한다)’이라고 기재되어 있는 경우
- 판례의 태도
- 임대인이 위와 같은 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 당연히 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석(대법원 94다28598, 2000다4517,4524)
- 반환 약정이 있는 경우 약정서의 내용 확인
- ‘모든 권리금을 인정함’으로 작성한 경우나‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 때는 권리금을 임차인에게 변제한다’로 기재된 경우
- 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하였는지 여부와 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하여 권리금을 지급받지 못하도록 하여 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하였는지 확인
- 기타 권리금의 반환을 인정한 경우
- 약정의 해석상 임대인이 임대기간 만료시 임차인에게 권리금을 지급하겠다며 권리금의 금액까지 특정을 하였는지 여부를 확인
- 권리금의 정의
- 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가(상가건물임대차보호법 제10조의3).
- 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호 조항은 동법 제2조 제1항에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용됨(상가건물임대차보호법 제2조 제3항).
- 권리금 회수기회 보호
- 임대인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됨(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항).
- 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항).
- 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸(상가건물임대차보호법 제10조의4 제4항).
- 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 함(상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항).
- 권리금 적용 제외
- 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우에 해당하는 경우 본 법의 권리금 규정을 적용하지 아니함(상가건물임대차보호법 제10조의5).