송무자료

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상가임차보증금 반환 > 요건사실

• 법 적용대상

• 건물
• 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 상가건물(상가건물임대차보호법 제2조)
• 통상 말하는 상업용 건물이면 해당. 공장의 경우도 단순 제조, 보관이 아닌 실질적인 영리활동을 위해 사용되면 적용대상인정
• 임대차 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하고 나머지를 비영업용으로 사용하는 건물의 경우에도 보호대상
• 임차건물의 일부는 주거로, 일부는 상가로 사용하면서 주민등록과 사업자등록이 모두 되어 있는 경우 어떤 법을 적용하는지에 논란이 있으나, 모두 민법의 특별법이라는 규정만 있을 뿐 양법 사이의 관계에 대해 기준이 없어 구체적인 사정을 고려하여 적용 법률을 가려야 할 것임
• 임차인의 자격
• 상가건물이라도 임차인이 사업자등록이 안되는 사람이나 단체의 경우는 제외
• 비사업용 내지 비영업용인 종중이나 동창회사무실 등을 위한 건물임대차에는 사업자등록을 할 수 없으므로 적용 안 됨
• 보증금액
• 보증금이 일정금액 한도 이내여야 하며, 보증금+차임(월세)×100을 한 금액이
• 서울시 : 4억원
• 과밀억제권역 ：3억원
• 광역시(인천광역시 제외, 군지역 제외, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 포함)：2억 4천만원
• 기타 지역 ：1억 8천만원 이하이어야 함

• 당사자

• 임차인
• 개인인 경우：상가건물임대차보호법의 대항요건과 관할세무서 확정일자를 받았는지 확인
• 동사무소의 확정일자를 받은 경우도 있으므로 주의
• 법인의 경우：상가건물임대차보호법은 법인, 법인 아닌 단체 등에도 적용됨
• 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날부터 효력 발생(법 제3조 1항)
• 대항력 있는 상가임차인이 임대인의 동의 하에 임차권 양도 또는 전대한 경우：관련 규정은 없으나 판례는 양도인이나 전대인은 지체없이 사업자등록을 말소하고 양수인이나 전차인이 점유하고 사업자등록을 한 때 대항력 및 우선변제권을 유지(대법원 2005다64002)
• 주택임대차와 달리 며칠 내에 점유 및 사업자등록을 해야 한다는 판단은 없으므로 사안별로 판단해야 할 것으로 보임
• 임차인이 임차기간 중에 사망한 경우：법리상 상속인들이 임대차에 관한 권리･의무를 승계한다고 할 것이며 공동임차인으로서 차임지급의무는 연대채무 관계
• 임대인
• 개인인 경우：부동산등기사항증명서를 확인하여 임차건물의 소유자 여부확인
  법인인 경우：부동산등기사항증명서와 법인등기사항증명서를 통해 임대인 확인
• 복수의 경우：임대물의 소유가 공유이면 과반수를 넘는 공유자와 계약, 보증금반환채권은 불가분채권으로써 각자에게 전부를 청구
• 임차건물이 매매 등으로 소유권 변경된 경우
• 상가건물임대차보호법 제3조제1항의 대항요건을 갖추었는지 확인하고 대항요건을 갖추었다면 새로운 양수인에게 청구
• 다만, 소유권 변경시 임차인에게 해지권 인정되므로 해지 의사표시 후 양도인에게 청구할 수도 있음
• 임대차 종료후 보증금 반환 전에 양도된 경우에도 원칙적으로는 새로운 양수인에게 청구하여야 하나 임차인이 임차건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의 제기했다면 양도인에게 청구
• 대항요건을 갖추지 못한 경우 매도인과 양수인 사이의 보증금반환채무 인수는 이행인수가 되므로 임의지급하지 않는 경우 매도인에게 청구
• 임대인의 사망으로 공동상속인이 임대인이 된 경우
• 임대인이 임대차계약종료 후에 사망한 경우 공동상속인에게 보증금 중 법정 상속분에 따른 금액에 대하여 청구
• 임대인이 임대차계약의 존속 중에 사망한 경우 상속인들은 보증금반환채무에 대한 불가분채무를 부담한다고 보아야 할 것임(법정상속분에 따라 청구해야한다는 의견 있음)

• 계약일시 및 임대차기간

• 계약기간 : 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄, 묵시의 갱신 등 확인
• 법 제10조의 갱신요구권 및 상대방의 갱신거절사유 확인 필요함

• 대항요건

• 상가건물의 인도
• 주택임대차보호법의 주택의 인도에 있어서와 같이 현실인도, 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도도 포함
• 점유이전의 객관적 확인
  주택과 달리 상가의 경우 영업을 위한 준비기간이 상당히 필요한 점을 이용하여 실제 점유를 하지 않고 점유를 가장한 임차인이 있을 수 있어 분쟁여지가 있으므로 점유이전의 자세한 판단 필요

• 사업자등록(공시방법)
• 사업자
• 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자(부가가치세법 제2조 제3호)로서 개인 뿐 아니라 법인 및 비법인 사단･재단 기타 단체도 포함(부가가치세법 제3조). 그러므로 부가가치를 창출해 낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말함
• 사업자 등록
• 부가가치세법상 면세사업자도 법인의 경우 법인세법, 개인의 경우 소득세법의 규정에 의해 사업자등록을 할 의무가 있음
• 사업자등록의 유효성 문제
• 상가건물임대차보호법은 “사업자등록을 신청한 다음날부터” 대항력을 갖는 것으로 규정하여, 사업자등록을 신청하였으나 ①수리되지 아니한 경우 ②사업자등록이 말소된 경우 문제됨
• ①번의 경우 사업자등록이 되지 않은 것으로 대항력 발생하지 않음. 수리 거부 처분에 대해 세무서를 상대로 행정심판이나 행정소송 등의 절차를 거쳐 해결해야 할 문제임
• ②번의 경우 폐업이나, 직권말소 등의 경우가 있을 것인바, 이 경우 말소될 때까지는 대항력이 있는 것으로 보아야 할 것임
• 사업폐지하였으나 사업자등록을 말소하지 않은 경우：이미 사업자의 지위를 상실하였으므로 등록이 형식적으로 존속한다 하더라도 대항력을 인정할 수 없다는 견해와 사실상 폐업한 경우 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정취지로 보아 그 사업자등록은 부가가치세법, 상가임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없다는 판례가 있음(대법원 2005다64002)
• 폐업신고 후 다시 사업자등록을 신청한 경우：폐업신고로 인해 대항력이 소멸하고 새로이 사업자등록을 신청한 때부터 새로이 대항력 발생
• 사업자등록의 적법한 공시방법 인정의 문제(공시성)
• 사업자등록은 주택임대차보호법상의 주민등록과 같이 공시방법이므로 이해관계인이 임차인의 존재를 명백히 알 수 있는 경우에만 공시방법으로 유효, 이해관계인은 법 제4조에 의거 열람시 사업자 등록신청시의 등록신청서, 임대차계약서 및 도면의 기재에 따르게 되므로 그 기재가 건물등기사항증명서상의 지번과 일치하지 않아 열람이 불가능할 시 부적법한 사업자등록으로써 결국 공시방법을 제대로 갖추지 못하여 대항력 발생 안함
• 임차인과 사업자등록명의인이 다른 경우
• 임차인과 사업자등록명의인이 동일인일 것을 요건으로 함
• 동일인이 아닌 경우 대항력이 인정 안 됨
• 단, 동거가족이나 부부사이인 경우 사업자등록 신청시 임차인과 사업자 사이의 관계를 소명하는 방법을 첨부하여 등록신청을 수리하는 방법을 이용함으로써 공시성을 갖춘 경우 대항력을 인정해야한다는 견해가 유력
• 사업장의 소재지
• 주택임대차의 경우는 주민등록이 정확하면 계약서상의 주소가 부정확해도 무방하나, 상가건물임대차의 경우는 사업자등록시 임대차계약서상의 지번이 공시의 유효성을 판단하는 기준이므로 계약서의 지번이 등기부의 지번과 상이할 경우 대항력을 갖추지 못함을 주의

• 대항력의 발생시기
• 법은 “건물의 인도 및 사업자등록신청일 다음날”로 규정

• 대항력의 존속요건
• 주택임대차보호법과 마찬가지로 사업자등록이 말소･변경되지 않고 경매절차에 있어서 배당요구의 종기까지 유지되어야 함(대법원 2005다64002)
• 사업종류 등의 변경은 대항력 존속에 영향이 없고, 소재지나 사업자의 변경이 문제됨

• 임차보증금 등 확인

• 임차보증금
  ：적용대상, 확정일자, 우선변제 받을 임차인의 범위, 우선변제 받을 보증금의 범위 등 확인

임차보증금

지역 ＼ 내용	법 적용대상 임차인의 보증금액	우선변제받을 임차인의 범위	선변제받을 보증금의 범위
서울특별시	4억원 이하	6천 5백만원 이하	2천 2백만원
수도권과밀억제권역 (서울제외, 수도권정비계획법)	3억원 이하	5천 5백만원 이하	1천 9백만원
광역시(군, 인천제외, 세종, 안산, 용인, 김포, 광주 포함)	2억 4천만원 이하	3천 8백만원 이하	1천 3백만원
그 외 지역	1억 8천만원 이하	3천만원 이하	1천만원

• ※ 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있고, 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 봄
• ※ 위의 표는 최우선변제권을 말하는 것으로, 대항력과 확정일자 있는 경우는 법 제5조 제2항에 의거 지역별 법적용대상 보증금 이하의 임차인은 위 표와 관계없이 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제됨

• 약정 임차료 및 연체 사실확인
• 필요비 및 유익비 지출 확인
• 필요비 및 유익비 해당여부는 민법적 해석 필요

• 확정일자

• 임대차계약서에 확정일자인을 받은 날자
• 우선변제적 효력은 대항력과 확정일자를 갖추고 그 요건 중 최후로 충족된 것을 기준으로 할 것인바, 인도와 사업자등록, 확정일자, 저당이 동일에 설정되었다면 대항력이 다음날 0시에 시작되므로 저당권이 우선하게 됨(대법원 98다46938호)

• 임차권등기의 존재

• 이전 임차인의 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기나 민법에 의한 임차권 등기가 경료된 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당부분에 한함)을 그 이후에 임차한 임차인은 법 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없음

• 임대차의 종료

• 임대차 기간의 만료
• 계약기간의 정함이 없는 임대차의 경우
• 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 임차인의 보호를 위한 규정이므로 기간의 정함이 없는 임차인이 그 유효를 주장하는 경우 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 의해 임차인의 해지의사 통고 후 1개월이 지나면 임대차계약은 해지되는 것으로 봄(다수설)
• 상가건물임대차에 특유한 임대차 종료
• 존속기간의 정함이 없는 임대차의 경우 언제든지 임차인은 해지통고를 할 수 있고, 통고 후 3월이 경과하면 그 효력이 생기나(법 제10조 제5항), 임대인은 법 제9조 제1항에 의거 기간이 1년으로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 계약해지를 할 수 없음

• 해지 등
• 임차목적물 소유자의 변동과 해지 또는 해제
• 대항력을 갖춘 임차인이 건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 해지의사를 표시한 경우(대법원 2001다64615, 주택임대차보호법에 관한 판례이나 상가에도 같은 법리가 적용될 것임)
• 임차목적물에 대해 경매절차가 개시된 경우
• 하자의 수선이 불가능하고 임차목적물을 사용ㆍ수익할 수 없는 경우라면 임차인은 곧바로 임대차계약 해지 가능
• 수선이 가능하더라도 임대인에게 목적물수선을 요구해도 임대인이 이를 이행치 않는다면 이행지체를 이유로 임대차계약 해지 가능
• 별다른 비용을 들이지 않고 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것이어서 사용･수익을 방해할 정도의 하자가 아니라면 해지사유가 안 될 것임
• 임대인의 근저당권 말소약정 위반
• 임대인이 특약을 부인하면서 임차인에게 잔금을 먼저 지급할 것을 요구하는 경우에는 임차인은 잔금의 이행제공 없이 임대차계약 해제가능
• 기타사유：해지권 유보의 특약, 당사자의 합의에 의한 해지 또는 해제, 갱신 거절의 의사표시

• 계약해지의 의사표시
• 공동임차인 또는 공동임대인의 경우 계약해지의 의사표시는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 하므로 요건사실 확인

• 임차물의 반환

• 인도한 경우
• 임차권등기 등재된 후 인도여부 확인
• 임차권등기 등재하지 않은 상태에서 인도하였다면 대항요건 상실실익이 있는 경우 다시 대항요건을 갖추거나 임대인의 재산을 파악하여 보전절차 필요
• 대인에게 지연손해금 청구 가능

• 인도하지 아니한 경우
• 인도 등 반대의무의 이행이나 이행제공이 집행개시의 요건이 아니므로 점유 하면서 소송 및 경매 가능
• 대항요건 및 확정일자를 받아놓은 경우라면 별도의 보전절차를 취할 필요 없으나 경매시의 집값하락 등 감안하여 보증금확보가 부족할 것으로 판단이 될 경우 임대인의 다른 재산 파악하여 보전조치 필요
• 점유하고 있으므로 지연이자 청구 못함