주택임대차보증금 반환 > 요건사실
- 주택 내지 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대하여 뿐만 아니라 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용
- 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실제용도에 따라 정하여야 하나 비주거용 건물의 일부를 주거목적으로 사용하는 경우에는 적용되지 않음(대법원 95다51953판결)
- 임차인
- 주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하는 취지에서 제정된 것으로 원칙적으로 법인은 보호대상이 아님(대법원 96다7236판결), 다만 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인(주임법 제3조 제2항) 및 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 그 법인(주임법 제3조 제3항)은 보호대상이 됨.
- 임차인이 임차기간 중에 사망한 경우(주임법 제9조)
- 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 권리와 의무를 승계(제1항)
- 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계(제2항)
- 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니함
- 임대인
- 임대인과 직접 계약했는지, 대리인을 통해 계약했는지 확인하고, 대리인을 통해 계약했다면 대리권 유무 확인
- 개인인 경우：부동산등기사항증명서를 통해 임차건물의 소유자여부 확인
법인인 경우：부동산등기사항증명서와 법인등기사항증명서를 통해 임대인 확인
- 복수인 경우：임대물의 소유가 공유이면 보증금반환은 불가분채무로서 각자에게 전부를 청구
- 임차건물이 매매 등으로 소유권이 변경된 경우
- 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었는지 확인하고 대항요건을 갖추었다면 새로운 양수인에게 청구할 수 있음
- 다만, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의제기 하였다면 양도인에게 청구(대법원 2001다64615 판결)
- 임대인의 사망으로 공동상속인이 임대인이 된 경우
- 임대인이 임대차계약의 종료 후에 사망한 경우
공동상속인에게 보증금 중 법정상속분에 따른 금액에 대하여만 청구
- 임대인이 임대차계약의 존속 중에 사망한 경우
상속인들은 보증금반환채무에 대한 불가분채무를 부담한다고 보아야 할 것이며, 임대차계약의 종료 후에 사망한 경우와 같이 보아야 한다는 반대의견도 있음
- 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(주임법 제4조 제1항 본문) 그러나 임차인은 2년보다 단기의 계약기간을 주장할 수 있음(주임법 제4조 제1항 단서)
- 일반주택 및 다가구용 단독주택：건축물관리대장 내지 등기사항증명서상의 지번과 주민등록상의 지번이 일치하도록 전입신고 했는지 확인
- 공동주택：건축물관리대장 내지 등기사항증명서상의 지번과 주민등록상의 동･호수가 일치하도록 전입신고 했는지 확인
- 임차보증금
- 최우선변제보호 받는 소액임차보증금인지, 확정일자를 받았는지 확인, 임차보증금 지급방법 및 입증자료 확인
- 약정 임료 및 연체 여부 확인
- 필요비 또는 유익비 지출 여부 확인
- 임대차계약에서 원상복구의 특약이 있는 경우 유익비등의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 볼 수 있음(대법원 95다12927 판결)
※ 특별수선충당금：근거법령과 공동주택관리규약등을 참작하여 구체적, 개별적으로 결정 (참조판례：서울지법 2001나45194, 서울지법 2001나56453)
- 임대차기간의 만료
- 계약 기간의 정함이 없는 주택임대차의 경우：민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 의하여 주택임차인이 임대인에게 계약해지의사를 통보한 후 1개월이 경과하면 종료(다수설). 다만 다툼 있음(참조판례 : 서울지법 98가단61980 판결)
- 묵시적 갱신의 경우 임차인이 해지통지한지 3개월 경과여부 확인
- 해지 또는 해제
- 임차목적물에 대한 소유권의 변동과 해지 또는 해제
- 대항력을 갖춘 주택임대차로서 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기한 경우
- 임차목적물에 대하여 경매절차가 개시된 경우
- 대항력을 갖춘 주택임차권이 경락에 의하여 소멸하나 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니함(주택임대차보호법 제3조의 5)
- 임차목적물의 사용․수익상 장애와 해지 또는 해제
- 하자의 수선이 불가능하고 임차목적물을 사용․수익할 수 없는 경우라면 임차인은 곧바로 임대차계약 해지
- 수선이 가능하더라도 임대인에게 임차목적물을 수선하여 줄 것을 요구해도 임대인이 이를 이행치 않는다면 이행지체를 이유로 임대차계약을 해지(대법원 94다34692 판결)
- 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용･수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 해지사유가 되지 않음
- 임대인이 근저당권말소 약정을 위반한 경우
- 임대인이 특약을 부인하면서 임차인에게 잔금을 먼저 지급할 것을 요구하는 경우에는 임차인은 잔금의 이행제공 없이 임대차계약을 해제
- 기타사유：해지권 유보의 특약, 당사자의 합의에 의한 해지 또는 해제, 갱신 거절의 의사표시
- 계약해지의 의사표시
- 공동임차인 또는 공동임대인인 경우 계약해지의 의사표시는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야(민법 제547조 제1항)하므로 해지의 의사표시 요건사실 확인(대법원 2012다5537 판결)
- 인도한 경우
- 임차권등기 등재된 후 인도했는지 확인
- 임차권등기 등재하지 않은 상태에서 인도하였다면 대항요건을 상실, 실익이 있는 경우 다시 대항요건을 갖추거나 임대인의 재산 확인하여 보전절차 필요
- 이 경우에는 임대인에게 지연손해금 청구
- 인도하지 않은 경우
- 대항요건 및 확정일자를 받아놓은 경우라면 임차부동산에 대하여 별도의 보전절차를 취할 필요는 없으나 경매시 보증금 확보가 부족한 경우에는 임대인의 다른 재산을 확인하여 보전절차 필요
- 이 경우에는 지연손해금은 청구하지 못함